SAMPLE-001 · R12026年10月7日
合同审阅：期房公寓
1. 范围与除外事项
范围内：上述一个单位的买卖协议草案，依据泰国法律从买方立场进行审阅。
除外：产权与权利负担调查、项目审批核查（包括 EIA）、预订单及任何营销材料的审阅、税务建议以及实地查看。这些可作为单独阶段增加。
文件登记表与待解决问题
| 编号 | 材料 | 状态 | 处理方式 |
|---|---|---|---|
| D1 | 买卖协议草案 | 14页；未签署；虚构 | 仅审阅合同风险 |
| D2 | 预订单 / 定金收据 | 未提供 | 在核对预订条款与买卖条款之前索取 |
| D3 | 产权、权利负担与项目审批 | 未提供 | 需另行尽职调查 |
| D4 | 户型图、规格与付款计划 | 未提供单独附件 | 签约前索取完整附件包 |
合同承诺并不能核实产权、审批、登记资格或施工进度。缺失的证据仍是待解决问题。在给出最终签约建议之前，应取得预订文件和完整附件包。
2. 摘要
建议：签约前要求修改。三个问题属高风险：没有买卖协议时定金也可被扣留（第3.2条）；若无法登记在买方名下，没有明确的退款救济（第4.1条）；大部分房款在过户前支付，且没有明确的担保（第5条）。三个问题属中风险；两项条款标记为“保留”，前提是与修订稿保持一致。
以上是对一份虚构合同的关注点，并非对真实项目的结论。产权、审批、配额余量和施工进度均未经独立核实。
3. 问题表
| 条款（页码） | 问题 | 风险 | 建议 |
|---|---|---|---|
| 3.2（第2页） | 预订定金 即使开发商未提供买卖协议，也可扣留定金。买方可能在未取得有约束力的购房合同的情况下损失定金。 | 高 | 约定交付可接受协议的期限，逾期则全额退款。要求书面确认预订条款将随该修改调整。 |
| 4.1（第3页） | 登记 / 外国人配额 若该单位无法在外国人配额内登记在买方名下，草案未规定明确的退款救济。登记资格和配额未经独立核实。 | 高 | 将能否登记在买方名下作为交割条件，并约定该条件未成就时的退款机制。在单独的尽职调查阶段取得最新的佐证材料。 |
| 5（第4页） | 过户前付款 大部分房款须在所有权转移前支付，没有托管账户或其他明确的担保安排。仅凭付款收据既不能证明施工进度，也不能保障退款。 | 高 | 争取降低过户前的付款比例，或要求适当的担保安排。为每个节点明确书面证据和检查要求；争取对有争议的节点付款暂缓支付的权利。 |
| 7.4（第6页） | 面积差异 允许的面积误差可能导致单位变小而价格不作调整。草案未清楚说明测量依据。 | 中 | 明确测量依据、约定较小的误差范围，超出部分按比例调整价格。使签署的户型图和单位明细与协议一致。 |
| 8.1（第7页） | 延期交付 交付日期可以延长且没有明确上限，削弱了所承诺交付日期的作用。 | 中 | 明确可延期的事由、通知和佐证材料，并设定最终截止日期及约定的解约与退款途径。 |
| 10.2（第9页） | 过户费用 所有过户费用均由买方承担，没有分项估算，也未区分双方的义务。因此最终交割成本并不明确。 | 中 | 取得分项的交割费用估算，并在签约前书面约定每项费用的承担方。税费计算和税务建议不在本次审阅范围内。 |
| 11（第10页） | 延期赔偿 草案包含延期交付的赔偿。保留该条款可为买方提供合同救济，但其价值取决于触发条件和延期条款。 | 保留 | 保留该保护。确认对第8.1条的修改不会使触发条件失效。本样本不评估任何实际赔偿金额。 |
| 14（第12页） | 争议解决机构 草案约定由泰国法院管辖。本虚构示例保留该措辞；真实审阅会考虑当事方及完整的纠纷条款。 | 保留 | 在本示例中保留。确认合同语言和通知条款与约定的争议解决程序一致。 |
4. 建议
- 在第3.2条、第4.1条和第5条修改或以补充协议涵盖之前，不要签约。
- 在支付第一期款项之前，要求开发商书面确认所依据的项目审批。
- 每期款项仅在完成该节点的证据核查和实地查看后支付。
- 保留本报告及所有往来函件；如果项目延期，这些记录将支持任何索赔。
5. 后续步骤
| 阶段 | 涵盖内容 | 费用 |
|---|---|---|
| 2. 谈判与补充协议包 | 签约前提条件、简洁的补充协议措辞以及可执行性意见。 | 固定费用，按需报价 |
| 3. 分期付款节点保障 | 每期付款前进行证据核查和实地查看，并拍摄注明日期的照片。 | 每个节点固定费用，按需报价 |
本报告仅针对第1节所列文件，不构成对该范围以外任何文件或事项的建议。
行动计划与责任
| 时间 | 协调或执行方 | 行动 |
|---|---|---|
| 签约前 | 买方 / 案件经理 | 取得缺失的附件包和预订文件。确认审阅范围及任何期限。 |
| 签约前 | 我们的法律团队 | 准备第3.2条、第4.1条和第5条的修改建议，然后协调交付、面积和费用条款。 |
| 作出付款承诺前 | 买方 / 我们的法律团队 | 约定任何额外的产权、审批和登记核查。仅在收到书面结论后决定是否继续。 |
| 每个约定节点之前 | 我们的法律团队 / 房屋检验团队 | 核查节点证据并按约定范围检查。在付款日前报告差异。 |
| 过户前 | 买方 / 案件经理 / 我们的法律团队 | 另行约定交割范围、文件和授权。确认未完成的条件和费用估算。 |
任何后续阶段都须在约定范围和费用后才开始。真实的客户报告会载明负责的持牌律师，并根据文件和审阅日期量身定制。