SAMPLE-001 · R17. Oktober 2026
Vertragsprüfung: Eigentumswohnung vor Fertigstellung
1. Umfang und Ausschlüsse
Im Umfang: der oben genannte Entwurf des Kaufvertrags für eine Wohnung, geprüft aus Sicht des Käufers nach thailändischem Recht.
Ausgeschlossen: Recherche zu Eigentum und Belastungen, Prüfung der Projektgenehmigungen (einschließlich der EIA), Prüfung des Reservierungsformulars und von Werbematerial, Steuerberatung und ein Ortstermin. Diese können als gesonderte Phasen ergänzt werden.
Unterlagenverzeichnis und offene Fragen
| ID | Unterlage | Status | Behandlung |
|---|---|---|---|
| D1 | Entwurf des Kaufvertrags | 14 Seiten; nicht unterzeichnet; fiktiv | Nur auf vertragliche Risiken geprüft |
| D2 | Reservierungsformular / Quittung über die Anzahlung | Nicht vorgelegt | Vor dem Abgleich von Reservierungs- und Kaufbedingungen anfordern |
| D3 | Eigentum, Belastungen und Projektgenehmigungen | Nicht vorgelegt | Gesonderte Due Diligence erforderlich |
| D4 | Wohnungsplan, Baubeschreibung und Zahlungsplan | Keine gesonderten Anlagen vorgelegt | Vor der Unterschrift das vollständige Anlagenpaket anfordern |
Ein vertragliches Versprechen belegt weder Eigentum noch Genehmigungen, Eintragungsfähigkeit oder Baufortschritt. Fehlende Nachweise bleiben offene Fragen. Holen Sie die Reservierungsunterlagen und das vollständige Anlagenpaket ein, bevor die abschließende Empfehlung zur Unterschrift erfolgt.
2. Zusammenfassung
Empfehlung: vor der Unterschrift Änderungen verlangen. Drei Punkte bergen ein hohes Risiko: Die Anzahlung kann ohne Kaufvertrag einbehalten werden (Klausel 3.2), es gibt keinen ausdrücklichen Rückzahlungsanspruch, falls die Eintragung auf den Käufer nicht möglich ist (Klausel 4.1), und der Großteil des Preises wird vor der Übertragung ohne vereinbarte Sicherheit gezahlt (Klausel 5). Drei Punkte bergen ein mittleres Risiko; zwei Regelungen sind als „beibehalten“ markiert, sofern sie mit dem überarbeiteten Entwurf übereinstimmen.
Dies sind Bedenken zu einem fiktiven Vertrag, keine Feststellungen zu einem echten Projekt. Eigentum, Genehmigungen, Verfügbarkeit der Quote und Baufortschritt wurden nicht unabhängig geprüft.
3. Übersicht der Punkte
| Klausel (Seite) | Punkt | Risiko | Empfehlung |
|---|---|---|---|
| 3.2 (S. 2) | Reservierungsanzahlung Der Bauträger kann die Anzahlung einbehalten, auch wenn kein Kaufvertrag angeboten wird. Der Käufer könnte die Anzahlung verlieren, ohne einen verbindlichen Kaufvertrag zu erhalten. | Hoch | Eine Frist für die Vorlage eines akzeptablen Vertrags und eine volle Rückzahlung bei Fristversäumnis vereinbaren. Schriftlich bestätigen lassen, dass die Reservierungsbedingungen dieser Änderung folgen. |
| 4.1 (S. 3) | Eintragung / Ausländerquote Der Entwurf sieht keinen ausdrücklichen Rückzahlungsanspruch vor, falls die Wohnung nicht im Rahmen der Ausländerquote auf den Käufer eingetragen werden kann. Eintragungsfähigkeit und Quote wurden nicht unabhängig geprüft. | Hoch | Die Eintragungsmöglichkeit auf den Käufer zur Bedingung für den Vollzug machen, mit einem festgelegten Rückzahlungsmechanismus, falls diese Bedingung nicht eintritt. Aktuelle Nachweise in einer gesonderten Due-Diligence-Phase einholen. |
| 5 (S. 4) | Zahlungen vor der Übertragung Der Großteil des Preises ist vor dem Eigentumsübergang zahlbar, ohne Treuhandkonto oder andere vereinbarte Sicherheit. Eine Zahlungsquittung allein belegt weder Baufortschritt noch sichert sie eine Rückzahlung. | Hoch | Einen geringeren Anteil vor der Übertragung oder eine angemessene Sicherheit verlangen. Nachweise und Prüfungen für jeden Bauabschnitt festlegen; das Recht aushandeln, eine strittige Ratenzahlung zurückzustellen. |
| 7.4 (S. 6) | Abweichung der Wohnfläche Die zulässige Flächentoleranz kann zu einer kleineren Wohnung ohne Preisanpassung führen. Der Entwurf erläutert die Messgrundlage nicht klar. | Mittel | Messgrundlage, eine enge vereinbarte Toleranz und eine anteilige Preisanpassung darüber hinaus festlegen. Unterzeichneten Grundriss und Wohnungsbeschreibung mit dem Vertrag abgleichen. |
| 8.1 (S. 7) | Verlängerung der Fertigstellung Die Fertigstellung kann ohne klare Obergrenze verschoben werden. Das schwächt den Nutzen des zugesagten Fertigstellungstermins. | Mittel | Zulässige Verlängerungsgründe, Mitteilung und Nachweise festlegen sowie einen letzten Stichtag mit vereinbartem Rücktritts- und Rückzahlungsweg. |
| 10.2 (S. 9) | Übertragungskosten Alle Übertragungskosten werden dem Käufer auferlegt, ohne aufgeschlüsselte Schätzung oder Abgrenzung der Pflichten beider Parteien. Die Gesamtkosten des Vollzugs sind daher unklar. | Mittel | Eine aufgeschlüsselte Kostenschätzung einholen und die Verteilung jeder Kostenposition vor der Unterschrift schriftlich vereinbaren. Steuerberechnung und Steuerberatung gehören nicht zu dieser Prüfung. |
| 11 (S. 10) | Verzugsentschädigung Der Entwurf sieht eine Entschädigung für verspätete Fertigstellung vor. Sie beizubehalten gibt dem Käufer einen vertraglichen Anspruch, wobei ihr Wert vom Auslöser und den Verlängerungsregeln abhängt. | Beibehalten | Den Schutz beibehalten. Prüfen, dass Änderungen an Klausel 8.1 den Auslöser nicht unwirksam machen. Dieses Muster bewertet keinen tatsächlichen Entschädigungsbetrag. |
| 14 (S. 12) | Gerichtsstand Der Entwurf bestimmt thailändische Gerichte. Die Formulierung wird für dieses fiktive Beispiel beibehalten; eine echte Prüfung würde die Parteien und die gesamte Streitbeilegungsklausel berücksichtigen. | Beibehalten | In diesem Beispiel beibehalten. Prüfen, dass Vertragssprache und Mitteilungsregeln zum vereinbarten Streitbeilegungsverfahren passen. |
4. Empfehlungen
- Nicht unterschreiben, bevor die Klauseln 3.2, 4.1 und 5 geändert oder durch einen Nachtrag abgedeckt sind.
- Den Bauträger vor der ersten Rate schriftlich bestätigen lassen, auf welche Projektgenehmigungen er sich stützt.
- Jede Rate erst nach Prüfung der Nachweise und einem Ortstermin für den jeweiligen Bauabschnitt zahlen.
- Diesen Bericht und die gesamte Korrespondenz aufbewahren; verzögert sich das Projekt, stützt die Vorgeschichte jeden Anspruch.
5. Nächste Schritte
| Phase | Was sie umfasst | Honorar |
|---|---|---|
| 2. Verhandlung und Nachtragspaket | Bedingungen vor der Unterschrift, kurze Nachtragsformulierungen und eine Einschätzung zur Durchsetzbarkeit. | Festpreis, auf Anfrage kalkuliert |
| 3. Absicherung der Zahlungsraten | Prüfung der Nachweise und Ortstermin mit datierten Fotos vor jeder Rate. | Festpreis je Rate, auf Anfrage kalkuliert |
Dieser Bericht bezieht sich nur auf die in Abschnitt 1 genannten Unterlagen. Er ist keine Beratung zu Unterlagen oder Fragen außerhalb dieses Umfangs.
Aktionsplan und Verantwortung
| Wann | Wer koordiniert oder handelt | Schritt |
|---|---|---|
| Vor der Unterschrift | Käufer / Fallbetreuung | Fehlendes Anlagenpaket und Reservierungsunterlagen einholen. Prüfungsumfang und etwaige Fristen bestätigen. |
| Vor der Unterschrift | Unser Rechtsteam | Änderungsvorschläge zu den Klauseln 3.2, 4.1 und 5 erarbeiten, dann Regelungen zu Fertigstellung, Fläche und Kosten abstimmen. |
| Vor jeder Zahlungsverpflichtung | Käufer / unser Rechtsteam | Zusätzliche Prüfungen zu Eigentum, Genehmigungen und Eintragung vereinbaren. Erst nach den schriftlichen Ergebnissen über das Weitere entscheiden. |
| Vor jedem vereinbarten Bauabschnitt | Unser Rechtsteam / Team für Immobilienprüfungen | Nachweise zum Bauabschnitt prüfen und im vereinbarten Umfang besichtigen. Abweichungen vor dem Zahlungstermin melden. |
| Vor der Übertragung | Käufer / Fallbetreuung / unser Rechtsteam | Einen gesonderten Umfang für den Vollzug, Unterlagen und Handlungsvollmacht vereinbaren. Offene Bedingungen und Kostenschätzung bestätigen. |
Keine nächste Phase beginnt ohne vereinbarten Umfang und vereinbartes Honorar. Ein echter Mandantenbericht nennt den verantwortlichen zugelassenen Anwalt und richtet sich nach den Unterlagen und dem Prüfdatum.