SAMPLE-001 · R17 ตุลาคม 2569
การตรวจสัญญา: คอนโดก่อนสร้างเสร็จ
1. ขอบเขตงานและข้อยกเว้น
อยู่ในขอบเขต: ร่างสัญญาจะซื้อจะขายสำหรับห้องชุดหนึ่งห้องตามที่ระบุข้างต้น ตรวจในมุมของผู้ซื้อตามกฎหมายไทย
ไม่รวม: การตรวจกรรมสิทธิ์และภาระผูกพัน การตรวจใบอนุญาตของโครงการ (รวมถึง EIA) การตรวจใบจองและสื่อการตลาด คำปรึกษาด้านภาษี และการตรวจหน้างาน งานเหล่านี้เพิ่มเป็นขั้นตอนแยกได้
ทะเบียนเอกสารและคำถามที่ยังเปิดอยู่
| รหัส | เอกสาร | สถานะ | การดำเนินการ |
|---|---|---|---|
| D1 | ร่างสัญญาจะซื้อจะขาย | 14 หน้า ยังไม่ได้ลงนาม สมมติ | ตรวจเฉพาะความเสี่ยงตามสัญญา |
| D2 | ใบจอง / ใบรับเงินจอง | ไม่ได้รับ | ขอเอกสารก่อนเทียบเงื่อนไขการจองกับสัญญาจะซื้อจะขาย |
| D3 | กรรมสิทธิ์ ภาระผูกพัน และใบอนุญาตของโครงการ | ไม่ได้รับ | ต้องตรวจสอบสถานะแยกต่างหาก |
| D4 | ผังห้อง รายละเอียดวัสดุ และตารางการชำระเงิน | ไม่ได้รับเอกสารแนบแยก | ขอเอกสารแนบครบชุดก่อนลงนาม |
คำมั่นตามสัญญาไม่ได้ยืนยันกรรมสิทธิ์ ใบอนุญาต สิทธิในการจดทะเบียน หรือความคืบหน้าการก่อสร้าง หลักฐานที่ขาดยังเป็นคำถามที่เปิดอยู่ ควรได้รับเอกสารการจองและเอกสารแนบครบชุดก่อนให้ข้อแนะนำขั้นสุดท้ายเรื่องการลงนาม
2. สรุป
ข้อแนะนำ: ขอแก้ไขก่อนลงนาม มีสามประเด็นที่มีความเสี่ยงสูง: ผู้พัฒนาโครงการริบเงินจองได้แม้ไม่มีสัญญาจะซื้อจะขาย (ข้อ 3.2) ไม่มีสิทธิได้เงินคืนที่ระบุชัดเจนหากจดทะเบียนในชื่อผู้ซื้อไม่ได้ (ข้อ 4.1) และราคาส่วนใหญ่ชำระก่อนโอนโดยไม่มีหลักประกันที่ระบุไว้ (ข้อ 5) มีสามประเด็นที่มีความเสี่ยงปานกลาง และสองข้อกำหนดระบุว่า “คงไว้” หากสอดคล้องกับร่างฉบับแก้ไข
นี่คือข้อกังวลในสัญญาสมมติ ไม่ใช่ผลการตรวจโครงการจริง ยังไม่ได้ตรวจสอบกรรมสิทธิ์ ใบอนุญาต โควตาที่ว่าง และความคืบหน้าการก่อสร้างอย่างเป็นอิสระ
3. ตารางประเด็น
| ข้อ (หน้า) | ประเด็น | ความเสี่ยง | ข้อแนะนำ |
|---|---|---|---|
| 3.2 (หน้า 2) | เงินจอง ผู้พัฒนาโครงการริบเงินจองได้แม้ไม่เสนอสัญญาจะซื้อจะขาย ผู้ซื้ออาจเสียเงินจองโดยไม่ได้สัญญาซื้อขายที่มีผลผูกพัน | สูง | ตกลงกำหนดเวลาส่งมอบสัญญาที่ยอมรับได้ และคืนเงินเต็มจำนวนหากไม่เป็นไปตามกำหนด ขอให้ยืนยันเป็นลายลักษณ์อักษรว่าเงื่อนไขการจองจะเป็นไปตามการแก้ไขนั้น |
| 4.1 (หน้า 3) | การจดทะเบียน / โควตาชาวต่างชาติ ร่างสัญญาไม่ได้ระบุสิทธิได้เงินคืนอย่างชัดเจน หากจดทะเบียนห้องชุดในชื่อผู้ซื้อภายในโควตาชาวต่างชาติไม่ได้ ยังไม่ได้ตรวจสอบสิทธิและโควตาอย่างเป็นอิสระ | สูง | กำหนดให้การจดทะเบียนในชื่อผู้ซื้อได้เป็นเงื่อนไขของการโอน พร้อมกลไกคืนเงินที่ชัดเจนหากเงื่อนไขไม่สำเร็จ ขอหลักฐานปัจจุบันในขั้นตอนตรวจสอบสถานะแยกต่างหาก |
| 5 (หน้า 4) | การชำระเงินก่อนโอน ราคาส่วนใหญ่ต้องชำระก่อนโอนกรรมสิทธิ์ โดยไม่มีบัญชี escrow หรือหลักประกันอื่นที่ระบุไว้ ใบเสร็จรับเงินเพียงอย่างเดียวไม่ได้พิสูจน์ความคืบหน้าการก่อสร้างหรือประกันการได้เงินคืน | สูง | ขอลดสัดส่วนเงินที่ชำระก่อนโอน หรือขอหลักประกันที่เหมาะสม กำหนดหลักฐานเอกสารและการตรวจสำหรับแต่ละงวดงาน และเจรจาสิทธิชะลอการชำระงวดที่มีข้อโต้แย้ง |
| 7.4 (หน้า 6) | พื้นที่ห้องคลาดเคลื่อน ค่าคลาดเคลื่อนของพื้นที่ที่อนุญาตอาจทำให้ได้ห้องที่เล็กลงโดยไม่ปรับราคา ร่างสัญญาไม่ได้อธิบายหลักการวัดพื้นที่อย่างชัดเจน | ปานกลาง | ระบุหลักการวัดพื้นที่ ค่าคลาดเคลื่อนที่แคบซึ่งตกลงกัน และการปรับราคาตามสัดส่วนเมื่อเกินกว่านั้น ทำให้ผังห้องและรายละเอียดห้องที่ลงนามสอดคล้องกับสัญญา |
| 8.1 (หน้า 7) | การขยายเวลาก่อสร้างแล้วเสร็จ ขยายเวลาแล้วเสร็จได้โดยไม่มีเพดานที่ชัดเจน ทำให้วันแล้วเสร็จที่ให้คำมั่นไว้มีประโยชน์น้อยลง | ปานกลาง | กำหนดเหตุที่ขยายเวลาได้ การแจ้ง และหลักฐานประกอบ พร้อมวันสิ้นสุดขั้นสุดท้าย และช่องทางเลิกสัญญาและคืนเงินที่ตกลงกัน |
| 10.2 (หน้า 9) | ค่าใช้จ่ายในการโอน ค่าใช้จ่ายในการโอนทั้งหมดตกเป็นของผู้ซื้อ โดยไม่มีประมาณการแยกรายการหรือการแบ่งหน้าที่ของคู่สัญญา ค่าใช้จ่ายในการโอนจริงจึงไม่ชัดเจน | ปานกลาง | ขอประมาณการค่าใช้จ่ายในการโอนแยกรายการ และตกลงการแบ่งค่าใช้จ่ายแต่ละรายการเป็นลายลักษณ์อักษรก่อนลงนาม การคำนวณภาษีและคำปรึกษาด้านภาษีอยู่นอกขอบเขตการตรวจนี้ |
| 11 (หน้า 10) | ค่าชดเชยความล่าช้า ร่างสัญญามีค่าชดเชยกรณีก่อสร้างแล้วเสร็จล่าช้า การคงไว้ทำให้ผู้ซื้อมีสิทธิตามสัญญา แม้มูลค่าจะขึ้นอยู่กับเหตุที่ทำให้เกิดสิทธิและข้อกำหนดเรื่องการขยายเวลา | คงไว้ | คงความคุ้มครองนี้ไว้ ตรวจว่าการแก้ไขข้อ 8.1 ไม่ทำให้เหตุที่ก่อให้เกิดสิทธิใช้ไม่ได้ ตัวอย่างนี้ไม่ได้ประเมินจำนวนค่าชดเชยจริง |
| 14 (หน้า 12) | ศาลที่ใช้ระงับข้อพิพาท ร่างสัญญากำหนดให้ใช้ศาลไทย ถ้อยคำนี้คงไว้สำหรับตัวอย่างสมมตินี้ การตรวจจริงจะพิจารณาคู่สัญญาและข้อระงับข้อพิพาททั้งหมด | คงไว้ | คงไว้ในตัวอย่างนี้ ตรวจว่าข้อกำหนดเรื่องภาษาของสัญญาและการบอกกล่าวสอดคล้องกับกระบวนการระงับข้อพิพาทที่ตกลงกัน |
4. ข้อแนะนำ
- อย่าลงนามจนกว่าข้อ 3.2, 4.1 และ 5 จะได้รับการแก้ไขหรือครอบคลุมโดยเอกสารแนบท้ายสัญญา
- ขอให้ผู้พัฒนาโครงการยืนยันเป็นลายลักษณ์อักษรถึงใบอนุญาตของโครงการที่อ้างอิง ก่อนชำระงวดแรก
- ชำระแต่ละงวดหลังการตรวจหลักฐานและการตรวจหน้างานสำหรับงวดงานนั้นเท่านั้น
- เก็บรายงานนี้และการติดต่อสื่อสารทั้งหมดไว้ หากโครงการล่าช้า ประวัติเหล่านี้จะสนับสนุนข้อเรียกร้อง
5. ขั้นตอนถัดไป
| ขั้นตอน | ครอบคลุมอะไร | ค่าบริการ |
|---|---|---|
| 2. การเจรจาและชุดเอกสารแนบท้ายสัญญา | เงื่อนไขก่อนลงนาม ถ้อยคำเอกสารแนบท้ายแบบกระชับ และความเห็นเรื่องการบังคับใช้ได้ | คงที่ เสนอราคาตามคำขอ |
| 3. การคุ้มครองการชำระเงินรายงวด | ตรวจหลักฐานและตรวจหน้างานพร้อมภาพถ่ายที่ระบุวันที่ก่อนชำระแต่ละงวด | คงที่ต่องวดงาน เสนอราคาตามคำขอ |
รายงานนี้ครอบคลุมเฉพาะเอกสารที่ระบุในส่วนที่ 1 ไม่ใช่คำแนะนำเกี่ยวกับเอกสารหรือเรื่องใดนอกขอบเขตนั้น
แผนปฏิบัติงานและผู้รับผิดชอบ
| เมื่อใด | ผู้ประสานงานหรือผู้ดำเนินการ | การดำเนินการ |
|---|---|---|
| ก่อนลงนาม | ผู้ซื้อ / ผู้ประสานงาน | ขอเอกสารแนบที่ขาดและเอกสารการจอง ยืนยันขอบเขตการตรวจและกำหนดเวลาที่มี |
| ก่อนลงนาม | ทีมกฎหมายของเรา | จัดทำข้อเสนอแก้ไขข้อ 3.2, 4.1 และ 5 แล้วปรับข้อกำหนดเรื่องการแล้วเสร็จ พื้นที่ และค่าใช้จ่ายให้สอดคล้องกัน |
| ก่อนผูกมัดการชำระเงิน | ผู้ซื้อ / ทีมกฎหมายของเรา | ตกลงการตรวจกรรมสิทธิ์ ใบอนุญาต และการจดทะเบียนเพิ่มเติม ตัดสินใจว่าจะดำเนินการต่อหลังได้รับผลการตรวจเป็นลายลักษณ์อักษรเท่านั้น |
| ก่อนงวดงานที่ตกลงแต่ละงวด | ทีมกฎหมายของเรา / ทีมตรวจสอบอาคาร | ตรวจหลักฐานของงวดงานและตรวจหน้างานตามขอบเขตที่ตกลง รายงานความคลาดเคลื่อนก่อนวันชำระเงิน |
| ก่อนโอน | ผู้ซื้อ / ผู้ประสานงาน / ทีมกฎหมายของเรา | ตกลงขอบเขตงานการโอน เอกสาร และอำนาจดำเนินการแยกต่างหาก ยืนยันเงื่อนไขที่ยังค้างและประมาณการค่าใช้จ่าย |
ไม่มีขั้นตอนใดเริ่มโดยไม่มีขอบเขตงานและค่าบริการที่ตกลงกัน รายงานจริงสำหรับลูกค้าระบุชื่อทนายความผู้รับผิดชอบที่ได้รับใบอนุญาต และจัดทำตามเอกสารและวันที่ตรวจ