ซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทย ขณะที่คุณอยู่ต่างประเทศ
คอนโดก่อนสร้างเสร็จที่ผ่อนชำระเป็นงวดระหว่างก่อสร้าง และห้องชุดมือสองที่ผู้ขายให้ผ่อนชำระ: เราตรวจสัญญา ตรวจความคืบหน้าก่อนชำระแต่ละงวด และดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์แทนคุณโดยหนังสือมอบอำนาจ
แจ้งเรื่องของคุณคุณกำลังจ่ายเงินซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทยที่คุณมองไม่เห็น
สัญญาจะซื้อจะขายคอนโดก่อนสร้างเสร็จอาจกำหนดให้ชำระราคาส่วนใหญ่ก่อนโอนกรรมสิทธิ์ โดยไม่มีบัญชีคุ้มครองเงินดาวน์ (escrow) หรือการคุ้มครองอื่นสำหรับเงินที่ผู้ซื้อจ่าย จนกว่าจะโอน ผู้ซื้อมีเพียงสิทธิตามสัญญา ไม่ใช่ตัวทรัพย์ และหากโครงการชะงัก ผู้ซื้อจะกลายเป็นเจ้าหนี้ของผู้พัฒนาโครงการ
ก่อนผูกมัด
- คุณจองคอนโดก่อนสร้างเสร็จแล้ว และได้รับสัญญาจะซื้อจะขายให้ลงนาม
- คุณต้องการรู้ว่าควรเจรจาประเด็นใดก่อนลงนาม ไม่ใช่หลังลงนาม
ระหว่างการซื้อ
- คุณกำลังผ่อนชำระเป็นงวดระหว่างก่อสร้าง และไม่สามารถไปดูหน้างานเองได้
- ผู้พัฒนาโครงการล่าช้า ขอขยายเวลา หรือไม่ตอบกลับ
ดำเนินการให้เสร็จจากต่างประเทศ
- คุณกำลังซื้อห้องชุดมือสองโดยผู้ขายให้ผ่อนชำระเป็นเวลาหลายปี
- คุณมาประเทศไทยได้ครั้งเดียว และต้องการให้ทุกอย่างที่เหลือดำเนินการจากทางไกล
ห้าขั้นตอน ตั้งแต่สัญญาจนถึงรับกุญแจ
แต่ละขั้นตอนเป็นแพ็กเกจแยกกัน มีขอบเขตงานของตัวเองและค่าบริการคงที่ที่ตกลงล่วงหน้า ผู้ซื้อส่วนใหญ่เริ่มจากการตรวจสัญญา แล้วเพิ่มขั้นตอนตามความคืบหน้าของการซื้อ
-
การตรวจสัญญา
การตรวจใบจองและสัญญาจะซื้อจะขายเป็นลายลักษณ์อักษร
- ประกอบด้วย
- ตารางประเด็นรายข้อพร้อมระดับความเสี่ยง ข้อแนะนำ และการระบุชัดเจนว่าได้ตรวจและไม่ได้ตรวจอะไร ดูตัวอย่าง
งานและผลลัพธ์รายงานประเด็น -
การเจรจาและชุดเอกสารแนบท้ายสัญญา
สิ่งที่ควรแก้ไขก่อนลงนาม
- ประกอบด้วย
- คำแนะนำว่าประเด็นใดควรเป็นเงื่อนไขก่อนลงนาม ถ้อยคำเอกสารแนบท้ายสัญญาแบบกระชับ และความเห็นเรื่องการบังคับใช้ได้
งานและผลลัพธ์ชุดเอกสารแนบท้ายสัญญา -
การคุ้มครองการชำระเงินรายงวด
บันทึกว่าควรชำระหรือไม่ ก่อนชำระแต่ละงวด
- ประกอบด้วย
- ทีมกฎหมายของเราตรวจหลักฐานเอกสาร (ใบอนุญาต เช่น EIA ความคืบหน้าการก่อสร้าง และข้อมูลจากผู้พัฒนาโครงการ) และทีมตรวจสอบอาคารของเราตรวจหน้างานพร้อมภาพถ่ายที่ระบุวันที่ การตรวจกรรมสิทธิ์และภาระผูกพันมีให้ในขั้นตอนที่สำคัญที่สุด
งานและผลลัพธ์หลักฐานงวดงานและภาพถ่ายหน้างาน -
การรับโอนและโอนกรรมสิทธิ์จากต่างประเทศ
มาครั้งเดียว หรือไม่ต้องมาเลย สำหรับขั้นตอนสุดท้าย
- ประกอบด้วย
- หากคุณมาได้ครั้งเดียว เราจะนัดตรวจรับห้องและลงนามภายในการเดินทางครั้งนั้น ทุกอย่างที่เหลือดำเนินการโดยหนังสือมอบอำนาจเฉพาะการ: ตรวจรับห้องและรายการข้อบกพร่อง โอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดิน เอกสารการทำธุรกรรมเงินตราต่างประเทศ (FET) และการชำระเงินพร้อมการจดทะเบียนเมื่อทำได้
งานและผลลัพธ์การตรวจรับและการโอน -
หากโครงการชะงัก
เมื่อผู้พัฒนาโครงการไม่ดำเนินการ
- ประกอบด้วย
- หนังสือแจ้งความล่าช้า ข้อพิพาทเรื่องการขยายเวลา และการเรียกเงินคืน ส่งต่อไปยังบริการติดตามหนี้และบังคับคดี โดยมีประวัติอยู่ในแฟ้มแล้ว
งานและผลลัพธ์การประเมินการเรียกคืนเงินหากจำเป็น
วิธีคิดค่าบริการแต่ละขั้นตอน และค่าวิชาชีพทางกฎหมายครอบคลุมอะไรเมื่อเทียบกับค่าบริการของเรา อธิบายไว้ในหน้าค่าบริการและขั้นตอน
การตรวจสอบทางกฎหมายและการดูหน้างาน ผ่านผู้ติดต่อเดียว
- ผู้ประสานงานของคุณผู้ติดต่อเพียงคนเดียวของคุณ: นัดการตรวจสอบแต่ละครั้งก่อนวันชำระเงิน และส่งรายงานทุกฉบับ
- ทีมกฎหมายของเราทนายความไทยที่ได้รับใบอนุญาต: ตรวจสัญญา ถ้อยคำเอกสารแนบท้าย ความเห็นทางกฎหมาย การตรวจเอกสารและกรรมสิทธิ์ และการโอน
- ทีมตรวจสอบอาคารของเราตรวจหน้างานพร้อมภาพถ่ายที่ระบุวันที่ ตรวจรับห้อง และทำรายการข้อบกพร่อง
ซื้อจากต่างประเทศ: สิ่งที่ควรรู้ก่อนจ่ายเงิน
กรรมสิทธิ์และความเสี่ยงของโครงการ
- ผู้ซื้อเป็นเจ้าของห้องชุดเมื่อใด?
- เมื่อจดทะเบียนโอนที่สำนักงานที่ดิน ก่อนหน้านั้น ผู้ซื้อก่อนสร้างเสร็จมีเพียงสิทธิตามสัญญาต่อผู้พัฒนาโครงการ และไม่มีหลักประกัน เว้นแต่สัญญากำหนดไว้เป็นอย่างอื่น
- ถ้าโครงการชะงักจะเป็นอย่างไร?
- ผู้ซื้อจะกลายเป็นเจ้าหนี้ของผู้พัฒนาโครงการ ประเทศไทยมีการดำเนินคดีแบบกลุ่มตั้งแต่เดือนธันวาคม 2558 รวมถึงคดีตามสัญญาและคดีผู้บริโภค ซึ่งอาจเป็นประโยชน์ต่อผู้ซื้อในโครงการเดียวกัน
- ชาวต่างชาติเป็นเจ้าของห้องชุดได้หรือไม่?
- การถือกรรมสิทธิ์ห้องชุดของชาวต่างชาติจำกัดตามโควตาห้องชุดสำหรับชาวต่างชาติของแต่ละอาคาร ทั้งนี้เป็นไปตามกฎหมายและระเบียบที่เกี่ยวข้อง สัญญาของคุณควรระบุว่าจะเกิดอะไรขึ้นหากจดทะเบียนห้องชุดในชื่อคุณไม่ได้
การโอนและขอบเขตการตรวจ
- ฉันต้องไปสำนักงานที่ดินเองหรือไม่?
- ไม่จำเป็น การโอนดำเนินการได้โดยหนังสือมอบอำนาจเฉพาะการ ทั้งนี้เป็นไปตามข้อกำหนดของสำนักงานที่ดิน
- เงินที่โอนจากต่างประเทศต้องใช้เอกสารอะไร?
- การรับโอนสำหรับผู้ซื้อในต่างประเทศรวมถึงเอกสารการทำธุรกรรมเงินตราต่างประเทศ (FET) สำหรับเงินที่ใช้ซื้อ ทั้งนี้เป็นไปตามกฎหมายและระเบียบที่เกี่ยวข้อง
- การตรวจสัญญาไม่ครอบคลุมอะไร?
- ครอบคลุมเฉพาะสิ่งที่ระบุไว้ในขอบเขตงาน การตรวจสัญญาจะซื้อจะขายไม่ใช่การตรวจกรรมสิทธิ์หรือการตรวจใบอนุญาต เว้นแต่จะเพิ่มงานเหล่านั้น รายงานทุกฉบับระบุข้อยกเว้นไว้
คำถามที่พบบ่อย
ฉันต้องอยู่ในประเทศไทยเพื่อซื้อหรือไม่?
ส่วนใหญ่ไม่ต้อง หากคุณมาได้ครั้งเดียว เราจะนัดตรวจรับห้องและลงนามภายในการเดินทางครั้งนั้น ทุกอย่างหลังจากนั้นดำเนินการโดยหนังสือมอบอำนาจเฉพาะการได้ รวมถึงการโอนที่สำนักงานที่ดิน
ฉันจะได้รับอะไรจากการตรวจสัญญา?
รายงานเป็นลายลักษณ์อักษรพร้อมขอบเขตงานและข้อยกเว้น สรุป ตารางประเด็นรายข้อพร้อมระดับความเสี่ยง ข้อแนะนำ และขั้นตอนถัดไป ตัวอย่างรายงานแสดงรูปแบบโดยใช้สัญญาสมมติ
คุณตรวจความคืบหน้าก่อนฉันชำระแต่ละงวดอย่างไร?
ทีมกฎหมายของเราตรวจหลักฐานเอกสารของงวดงานนั้น และทีมตรวจสอบอาคารของเราไปตรวจหน้างานพร้อมถ่ายภาพที่ระบุวันที่ คุณจะได้รับบันทึกสั้น ๆ ว่าควรชำระหรือไม่ก่อนวันชำระเงิน
ผู้พัฒนาโครงการล่าช้าแล้ว คุณยังช่วยได้หรือไม่?
ได้ หนังสือแจ้งความล่าช้า ข้อพิพาทเรื่องการขยายเวลา และการเรียกเงินคืน ดำเนินการผ่านบริการติดตามหนี้และบังคับคดี หากเราดูแลการซื้อของคุณอยู่แล้ว ประวัติจะอยู่ในแฟ้ม
บริการที่เกี่ยวข้อง
เล่าให้เราฟังเกี่ยวกับการซื้อ
เริ่มจากชื่อผู้พัฒนาโครงการหรือผู้ขาย และนายหน้า (ถ้ามี) เพื่อการตรวจสอบผลประโยชน์ขัดกัน โปรดอย่าส่งสัญญาจนกว่าเราจะยืนยันว่ารับเรื่องได้ หากวันจอง วันลงนาม หรือวันชำระเงินใกล้เข้ามา โปรดระบุไว้ในข้อความ