SAMPLE-001 · R17 octobre 2026
Revue de contrat : condominium sur plan
1. Périmètre et exclusions
Inclus : le projet de contrat de vente d’un lot, mentionné ci-dessus, examiné du point de vue de l’Acheteur en droit thaïlandais.
Exclus : la recherche sur le titre et les charges, la vérification des autorisations du programme (y compris l’EIA), l’examen du formulaire de réservation et des documents commerciaux, le conseil fiscal et la visite sur place. Ces éléments peuvent être ajoutés comme étapes distinctes.
Registre des documents et questions ouvertes
| Réf. | Document | Statut | Traitement |
|---|---|---|---|
| D1 | Projet de contrat de vente | 14 pages ; non signé ; fictif | Examiné uniquement sous l’angle du risque contractuel |
| D2 | Formulaire de réservation / reçu d’acompte | Non fourni | À demander avant de rapprocher les conditions de réservation et de vente |
| D3 | Titre, charges et autorisations du programme | Non fourni | Vérifications distinctes nécessaires |
| D4 | Plan du lot, descriptif et échéancier de paiement | Aucune annexe distincte fournie | Demander l’ensemble des annexes avant la signature |
Une promesse contractuelle ne vérifie ni le titre, ni les autorisations, ni l’éligibilité à l’enregistrement, ni l’avancement des travaux. Les pièces manquantes restent des questions ouvertes. Obtenez les documents de réservation et l’ensemble des annexes avant la recommandation finale de signature.
2. Synthèse
Recommandation : obtenir des modifications avant de signer. Trois points présentent un risque élevé : l’acompte peut être conservé sans contrat de vente (clause 3.2), aucun remboursement n’est expressément prévu si l’enregistrement au nom de l’Acheteur est impossible (clause 4.1), et l’essentiel du prix est versé avant le transfert sans sûreté stipulée (clause 5). Trois points présentent un risque moyen ; deux dispositions sont à conserver, sous réserve de leur cohérence avec le projet révisé.
Il s’agit de points relevés dans un contrat fictif, et non de constats sur un programme réel. Le titre, les autorisations, la disponibilité du quota et l’avancement des travaux n’ont pas été vérifiés de manière indépendante.
3. Tableau des points
| Clause (page) | Point relevé | Risque | Recommandation |
|---|---|---|---|
| 3.2 (p. 2) | Acompte de réservation Le Promoteur peut conserver l’acompte même si aucun contrat de vente n’est proposé. L’Acheteur pourrait perdre l’acompte sans obtenir de contrat d’achat ferme. | Élevé | Convenir d’un délai de remise d’un contrat acceptable et d’un remboursement intégral s’il n’est pas respecté. Demander une confirmation écrite que les conditions de réservation suivront cette modification. |
| 4.1 (p. 3) | Enregistrement / quota étranger Le projet ne prévoit aucun remboursement exprès si le lot ne peut pas être enregistré au nom de l’Acheteur dans la limite du quota étranger. L’éligibilité et le quota n’ont pas été vérifiés de manière indépendante. | Élevé | Faire de la possibilité d’enregistrer le lot au nom de l’Acheteur une condition de la vente, avec un mécanisme de remboursement défini si cette condition n’est pas remplie. Obtenir des justificatifs à jour lors d’une étape de vérification distincte. |
| 5 (p. 4) | Paiements avant le transfert L’essentiel du prix est payable avant le transfert de propriété, sans séquestre ni autre sûreté stipulée. Un simple reçu de paiement ne prouve pas l’avancement des travaux et n’assure pas un remboursement. | Élevé | Négocier une part plus faible payable avant le transfert ou une sûreté appropriée. Définir les justificatifs et les vérifications sur place pour chaque étape ; négocier le droit de différer le paiement d’une étape contestée. |
| 7.4 (p. 6) | Variation de surface du lot La tolérance de surface autorisée peut aboutir à un lot plus petit sans ajustement du prix. Le projet n’explique pas clairement la méthode de mesure. | Moyen | Préciser la méthode de mesure, une tolérance étroite convenue et un ajustement proportionnel au-delà. Aligner le plan signé et le descriptif du lot sur le contrat. |
| 8.1 (p. 7) | Prolongations de la livraison La livraison peut être reportée sans limite claire. Cela réduit l’intérêt de la date de livraison promise. | Moyen | Définir les événements justifiant une prolongation, la notification et les justificatifs, ainsi qu’une date butoir finale assortie d’une possibilité de résiliation et de remboursement convenue. |
| 10.2 (p. 9) | Frais de transfert Tous les frais de transfert sont mis à la charge de l’Acheteur, sans estimation détaillée ni répartition des obligations entre les parties. Le coût final de la vente est donc incertain. | Moyen | Obtenir une estimation détaillée des frais de finalisation et convenir par écrit de la répartition de chaque poste de frais avant la signature. Le calcul de l’impôt et le conseil fiscal ne font pas partie de cette revue. |
| 11 (p. 10) | Indemnité de retard Le projet prévoit une indemnité en cas de livraison tardive. La conserver donne à l’Acheteur un recours contractuel, même si sa valeur dépend du déclencheur et des clauses de prolongation. | À conserver | Conserver cette protection. Vérifier que les modifications de la clause 8.1 ne rendent pas le déclencheur inopérant. Cet exemple n’évalue aucun montant d’indemnité réel. |
| 14 (p. 12) | Juridiction compétente Le projet désigne les tribunaux thaïlandais. Cette rédaction est conservée pour cet exemple fictif ; une revue réelle tiendrait compte des parties et de l’ensemble de la clause de règlement des litiges. | À conserver | À conserver dans cet exemple. Vérifier que les clauses sur la langue du contrat et les notifications sont cohérentes avec la procédure de règlement des litiges convenue. |
4. Recommandations
- Ne pas signer tant que les clauses 3.2, 4.1 et 5 n’ont pas été modifiées ou couvertes par un avenant.
- Demander au Promoteur de confirmer par écrit les autorisations du programme sur lesquelles il s’appuie, avant la première échéance.
- Ne payer chaque échéance qu’après vérification des justificatifs et visite sur place pour l’étape concernée.
- Conserver ce rapport et toute la correspondance ; en cas de retard du programme, cet historique appuie toute réclamation.
5. Prochaines étapes
| Étape | Ce que cela couvre | Honoraires |
|---|---|---|
| 2. Négociation et avenant | Conditions avant signature, rédaction courte d’avenant et avis sur son caractère exécutoire. | Forfait, chiffré sur demande |
| 3. Protection à chaque échéance de paiement | Vérification des justificatifs et visite sur place avec photos datées avant chaque versement. | Forfait par échéance, chiffré sur demande |
Ce rapport porte uniquement sur les documents énumérés à la section 1. Il ne constitue pas un conseil sur un document ou une question hors de ce périmètre.
Plan d’action et responsabilités
| Quand | Qui coordonne ou agit | Action |
|---|---|---|
| Avant la signature | Acheteur / chargé de dossier | Obtenir les annexes manquantes et les documents de réservation. Confirmer le périmètre de la revue et toute échéance. |
| Avant la signature | Notre équipe juridique | Préparer les modifications proposées des clauses 3.2, 4.1 et 5, puis mettre en cohérence les clauses de livraison, de surface et de frais. |
| Avant tout engagement de paiement | Acheteur / notre équipe juridique | Convenir des vérifications complémentaires du titre, des autorisations et de l’enregistrement. Ne décider de poursuivre qu’après les constats écrits. |
| Avant chaque étape convenue | Notre équipe juridique / équipe d’inspection immobilière | Vérifier les justificatifs de l’étape et inspecter selon le périmètre convenu. Signaler les écarts avant la date de paiement. |
| Avant le transfert | Acheteur / chargé de dossier / notre équipe juridique | Convenir d’un périmètre de finalisation distinct, des documents et des pouvoirs d’agir. Confirmer les conditions restantes et l’estimation des frais. |
Aucune étape suivante ne commence sans périmètre ni honoraires convenus. Un vrai rapport client indique l’avocat habilité responsable et est adapté aux documents et à la date de la revue.